Rückforderung von an den Bestandnehmer geleisteten Ausbau- und/oder FF&E-Zuschüssen bei vorzeitiger Beendigung des Bestandverhältnisses

1. Ausbau- und FFE&E-Zuschüsse in der Praxis

Abhängig von der Art des Bestandobjekts und dem jeweiligen vertraglichen Verwendungszweck, ist es für den Bestandgeber von Vorteil, den Bestandnehmer dabei zu unterstützen, die in Bestand gegebenen Flächen in einen betriebsbereiten und dem Zweck entsprechenden Zustand zu bringen. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass der Bestandgeber dem Bestandnehmer eines Bestandvertrags über gewerbliche Flächen gewisse finanzielle Zuwendungen gewährt, damit dieser den Bestandgegenstand entsprechend dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck ausbaut und einrichtet.

Abgesehen von den wirtschaftlichen Interessen des Bestandgebers an einem funktionierenden Betrieb bzw. Gewerbe des Bestandnehmers in Form einer gesicherten Liquidität, um u.a. den finanziellen Verpflichtungen aus dem Bestandvertrag nachkommen zu können, erhofft sich der Bestandgeber zumeist auch andere Effekte aus dem entsprechenden Bestandverhältnis. So können Gastronomiebetriebe einerseits für Büroflächen attraktiv sein, weil den Mitarbeitern Möglichkeiten für die Mittagspause geboten werden, andererseits kann eine funktionierende Gastronomie zu verstärkten Frequenzen am Standort führen und damit die Umgebung beleben, wodurch die Bestandflächen attraktiver für potenzielle Bestandnehmer werden. Insofern werden entsprechende Zuschüsse für den Innenausbau und Furnitures, Fixtures & Equipment („FF&E“) in erster Linie im Rahmen von Betreiberverträgen in der Hotellerie gewährt, sind aber auch bei Bestandverhältnissen über Gastronomieflächen oder bei Bestandverträgen mit anderen Verwendungszwecken möglich.

Die Verwendung der im Rahmen solcher Zuschüsse seitens des Bestandgebers zugewendeten Beträge ist dabei immer streng an die im Vertrag festgelegten Zwecke gebunden – oder sollte dies zumindest sein – sodass diese vom Bestandnehmer nur für Arbeiten zum Innenausbau oder der Einrichtung des Bestandgegenstandes verwendet werden dürfen. Es liegt in der Natur der Sache, dass solche Zuschüsse für gewöhnlich zwar nach Vertragsbeginn, jedoch vor Aufnahme des Betriebs vom Bestandgeber zu leisten sind oder zumindest die Gegenverrechnung vor Aufnahme des Betriebs erfolgt, da der Bestandnehmer die liquiden Mittel oftmals benötigt, um die angemieteten Flächen für den Betrieb entsprechend auszubauen und einzurichten.

In der Praxis enthalten Bestandverträge daher häufig Bestimmungen über die Gewährung derartiger Zuschüsse an den Bestandnehmer, doch selten bis nie auch Regelungen für den Fall, dass das Bestandverhältnis oder der Ausbau bzw. die Einrichtung der Bestandflächen in weiterer Folge scheitern. Wie verhält es sich daher mit solchen Zuschüssen, wenn diese zwar vertragskonform geleistet werden, es aber in weiterer Folge nicht zur Eröffnung des Betriebs oder überhaupt zum zweckentsprechenden Ausbau der Bestandflächen kommt, etwa weil sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Bestandnehmers aus welchen Gründen immer wesentlich verschlechtern? Zwar lassen sich diese Sachverhalte mit den gesetzlichen Instrumenten lösen, diese Varianten sind aber zumeist langwierig und mühsam, sodass es sich empfiehlt, diese Umstände bereits im Rahmen der Vertragsgestaltung entsprechend zu berücksichtigen.

2. Rückforderung durch Leistungskondiktion

a) Allgemeines

Bei Ausbau- und/oder FF&E-Zuschüssen handelt es sich um finanzielle Zuwendungen des Bestandgebers, die ausschließlich im Hinblick auf das konkrete Bestandverhältnis an den Bestandnehmer geleistet werden. Rechtsgrund bzw. Titel dieser Leistung ist für gewöhnlich der Bestandvertrag, in welchem die konkrete Höhe (etwa eine bestimmte Anzahl an Netto-Monatsmietzinsen oder in Form eines konkret definierten Pauschal-Betrags) sowie der entsprechende Verwendungszweck zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden.

Da das Synallagma eines Bestandvertrages für gewöhnlich den Austausch von Gebrauchsüberlassung gegen Geld zum Gegenstand hat, handelt es sich bei diesen Zuschüssen um Nebenleistungspflichten aus dem Bestandvertrag. Eine aliquote Rückforderung solcher Zuschüsse für den Fall der Beendigung des Bestandverhältnisses nach bestimmten Zeiträumen, wobei sich die Höhe der jeweiligen Rückforderungsbeträge in progressiven, von den jeweiligen Zeiträumen abhängigen, Stufen vermindert, ist oder sollte jedenfalls im Bestandvertrag geregelt sein.

Für den Fall, dass das Bestandverhältnis zwar rechtlich, nicht jedoch faktisch beginnt, ist aber oftmals keine separate Rechtsfolge vorgesehen. Insbesondere bei neu übernommenen Gastronomieflächen wird etwa der Mietbeginn mit Übernahme der Räumlichkeiten vereinbart, dem Mieter jedoch eine gewisse Einrichtungsphase zugestanden, in der dieser die Flächen für den Betrieb des Restaurants, Cafés, o.ä., betriebsbereit macht.

b) Condictio causa finita

Kommt es in weiterer Folge nicht zur zweckentsprechenden Verwendung der Zuschüsse, dh finden keine Einrichtungs- oder Ausbauarbeiten statt, wird zweifellos auch das Bestandverhältnis scheitern (müssen). Endet der Bestandvertrag, fällt somit auch der Titel für den geleisteten Zuschuss nachträglich weg. Die Rückforderung eines Zuschusses müsste in diesem Fall auf die condictio causa finita gemäß § 1435 ABGB gestützt werden: Der Zuschuss wurde als „wahre Schuldigkeit“ aus dem Bestandvertrag an den Bestandnehmer gegeben und kann daher vom Bestandgeber als „Geber“ iSd Bestimmung zurückgefordert werden, wenn der rechtliche Grund, sie zu behalten, aufgehört hat – was im Falle der Beendigung des Bestandverhältnisses gegeben ist.

Nach ständiger Rechtsprechung ist § 1435 ABGB auch dann anzuwenden, wenn bestimmte Vorausleistungen im Hinblick auf ein Dauerschuldverhältnis erbracht werden, dieses aber entweder gar nicht zustande kommt, nach unerwartet kurzer Zeit oder sonst vorzeitig endet. Nicht anwendbar ist § 1435 ABGB jedoch, wenn der Grund für die vorzeitige Beendigung des Dauerschuldverhältnisses vom Geber verursacht bzw. verschuldet wurde.

c) Condictio causa data causa non secuta

Im oben beschriebenen Sachverhalt wäre auch an die condictio causa data causa non secuta in analoger Anwendung des § 1435 ABGB zu denken. Die Anwendbarkeit dieser Leistungskondiktion setzt aber u.a. voraus, dass die erbrachte Leistung nicht geschuldet wird. Überdies darf für die condictio causa data causa non secuta der Zweck der Leistung nicht Teil eines Verpflichtungsgeschäftes iS einer Leistungsverpflichtung sein. Die Rückforderung aus dieser Leistungskondiktion scheitert daher schon aus diesen Gründen. Ein Ausbau- bzw. FF&E-Zuschuss wird zwar im Hinblick auf das Bestandverhältnis geleistet, aufgrund der vertraglichen Vereinbarung wird die Zahlung aber seitens des Bestandgebers geschuldet und ist auch der Zweck – nämlich der entsprechende Ausbau bzw. die entsprechende Einrichtung des Bestandobjektes – eine Leistungsverpflichtung, die den Bestandnehmer bei der Verwendung des Zuschusses an diesen ausschließlichen Zweck bindet.

Das Leistungsverhältnis umfasst daher einerseits die finanzielle Zuwendung des Bestandgebers und andererseits die Ausbau- bzw. Einrichtungsverpflichtung des Bestandnehmers. Diese Pflichten stehen in einem vertraglichen Austauschverhältnis – wenn auch im Rahmen des Bestandverhältnisses nicht als Hauptleistungspflichten – sodass (i) die Leistung seitens des Gebers vertraglich geschuldet und (ii) der Zweck Teil des Verpflichtungsgeschäfts ist.

d) Zeitpunkt des Wegfalls des Rechtsgrundes

Um sich erfolgreich auf die Leistungskondiktion gemäß § 1435 ABGB stützen und den geschuldeten Betrag bereicherungsrechtlich zurückfordern zu können, muss zunächst der entsprechende Titel bzw. Rechtsgrund weggefallen sein. Das bedeutet, dass eine Rückforderung des aus dem Bestandverhältnis geleisteten Zuschusses erst nach rechtswirksamer Beendigung des Bestandverhältnisses erfolgen kann.

Da die Vertragsparteien im Rahmen der Privatautonomie voll dispositionsfähig sind, können sie jederzeit eine einvernehmliche Lösung für den gegenständlichen Sachverhalt vereinbaren, etwa wie und wann der Bestandvertrag aufgelöst wird und wie mit allfälligen Mietzinsrückständen umzugehen ist. Im Rahmen einer solchen einvernehmlichen Auflösung wird die Rückerstattung eines gewährten Ausbau- oder FF&E-Zuschusses ebenfalls Berücksichtigung finden, sodass sich diesbezüglich in erster Linie nicht die Frage nach der Rückforderbarkeit stellt.
Schwieriger ist die Situation allerdings, wenn der Bestandnehmer den Bestandgegenstand trotz geleisteten Ausbau- oder FF&E-Zuschuss nicht ausgebaut oder eingerichtet hat, die Nutzung der Flächen bzw. die Aufnahme des Betriebs durch den Bestandnehmer nicht absehbar ist und überdies Bestandzinsrückstände bestehen.

Fehlt es an entsprechenden Regelungen über die Rückzahlung von nicht oder nicht zweckentsprechend verwendeten Ausbau- oder FF&E-Zuschüssen, muss das konkrete Bestandverhältnis zunächst den Umständen des Einzelfalls entsprechend beendet werden, bevor eine Leistungskondiktion angestrebt werden kann.

3. Conclusio

Im Hinblick auf die klagsweise Geltendmachung der Rückzahlung eines Ausbau- oder FF&E-Zuschusses und die dafür in Frage kommenden Leistungskondiktionen, ist es empfehlenswert, derartige Sachverhalte durch bestimmte vertragliche Bestimmungen vorab zu regeln. Wenn der FF&E-Zuschuss als Überweisung an den Bestandnehmer noch vor Beginn der Ausbauarbeiten zu leisten ist, wird es sinnvoll sein, den Ausbauzeitraum zeitlich zu begrenzen und ein „Long-Stop-Date“ zu vereinbaren, damit klargestellt ist, wann der Ausbau bzw. die FF&E-Einrichtung abgeschlossen sein muss.
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes („MRG“) sollte die zweckmäßige Verwendung des FF&E-Zuschusses, der nicht fristgerechte Ausbau bzw. die FF&E-Einrichtung sowie die Verletzung des Long-Stop-Dates jedenfalls als wichtiger Grund im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbart werden, der den Bestandnehmer zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt.

Bei Vereinbarung einer Rückzahlungsverpflichtung des Bestandnehmers bei Verstoß gegen die Regelungen über die Gewährung des Ausbau- und FF&E-Zuschusses könnte uU auch bei noch aufrechtem Bestandverhältnis die condictio causa finita gemäß § 1435 ABGB erfolgreich angestrebt werden; diese Leistungskondiktion wäre dann nicht mehr vom Bestehen des Titels abhängig.

Die vertraglichen Bestimmungen zu Ausbau- und FF&E-Zuschüssen sollten daher jedenfalls die folgenden Regelungen enthalten:
• Konkrete Höhe des Zuschusses und Zahlungsmodalitäten, zB Vorabüberweisung auf ein vom Bestandnehmer bekanntzugebendes Konto oder Gegenverrechnung der bereits ausgeführten und in Rechnung gestellten Ausbauleistungen;
• Zwingender Verwendungszweck;
• Definition der Ausbauphase, zB 3 Monate ab Übergabe der Flächen zum Ausbau, sowie „Long-Stop-Date“, zB dass der vollständige Ausbau und die Einrichtung der Bestandflächen bis spätestens zu einem konkreten Stichtag fertiggestellt sein müssen;
• Vereinbarung eines wichtigen Grundes der den Bestandnehmer nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG zur Kündigung berechtigt, wenn gegen die Verpflichtungen aus den Bestimmungen über den Ausbau- und FF&E-Zuschusses verstoßen wird, zB Long-Stop-Date, Verwendungszweck, etc.;
• Die ausdrückliche Verpflichtung des Bestandnehmers den Ausbau- und FF&E-Zuschuss zurückzuzahlen, wenn gegen die entsprechenden Regelungen verstoßen wird, samt konkreten Rückzahlungsmodalitäten (Frist, Kontoverbindung, etc.). Durch eine „Verfalls“-Klausel könnte der rechtliche Titel für den Ausbau- und FF&E-Zuschuss separat und unabhängig vom Bestand des Titelgeschäfts beseitigt werden;
• Absicherung der Rückzahlung des gewährten Zuschusses etwa durch die Übergabe einer abstrakten Bankgarantie oder einer Regelung, dass die erlegte Kaution auch den gewährten Zuschuss absichert, wobei in diesem Fall die Höhe der Kaution zu beachten bzw. diese den Zuschuss zu berücksichtigen hat.

Diese oben beschriebenen Risiken können daher durch eine entsprechende vertragliche Ausgestaltung deutlich reduziert werden.