Was ändert sich? – Entwurf zur Novellierung des Steiermärkischen Raumordnungsgesetzes 2010

Der Ausschuss „Regionen“ hat gemäß § 22 der Geschäftsordnung des Landtages Steiermark im Juli 2019 einen Antrag auf Novellierung des Steiermärkischen Raumordnungsgesetzes 2010 (StROG) gestellt. Ausschlaggebend ist die Änderung einiger Regelungen aufgrund der Erfahrungen im Vollzug des StROG seit dem Inkrafttreten im Jahr 2010.

Kernaspekte der Novellierung sind die Überarbeitung der Baulandmobilisierungsvorschriften – diese sollen nunmehr klarer und einfacher dargestellt werden – und darüber hinaus auch eine Klarstellung und Verschärfung der Einkaufszentrenregelungen – dies vor allem in Hinblick auf die Vermeidung von Rechtsunsicherheit.

1.      Relevante Änderungen

Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit den für die Praxis relevanten und wesentlichen Änderungen des Entwurfs der Novellierung des StROG.

1.1. Räumliches Leitbild (§ 22 Abs 7 StROG)

Gemeinden haben die Pflicht unter Bedachtnahme auf überörtliche Planungen für ihr Gemeindegebiet ein „örtliches Entwicklungskonzept“ (ÖEK) zu erlassen. In diesem sind die langfristigen Entwicklungsziele der Gemeinde festgelegt. Flächenwidmungs- und Bebauungspläne dürfen dem ÖEK nicht widersprechen.

Der Entwurf zur Novellierung des StROG sieht nunmehr vor, dass Gemeinden neben dem verpflichtenden Erlass von ÖEK die Möglichkeit haben, für das gesamte Gemeindegebiet oder auch nur für einen Teil desselben ein räumliches Leitbild als Teil des örtlichen Entwicklungskonzepts zu erlassen. Festzulegen sind darin insbesondere der Gebietscharakter sowie die Grundsätze zur Bebauungsweise, zum Erschließungssystem und zur Freiraumgestaltung für alle Nutzungsarten (Bauland, Verkehrsflächen, Freiland).

1.2. Vereinfachtes Verfahren iZm der Änderung des Entwicklungskonzepts (§ 24a StROG)

Die Änderung von Flächenwidmungsplänen unterliegt einem im StROG vorgegebenen mehrstufigen Verfahren. Im Gegensatz dazu normiert § 39 StROG das vereinfachte Verfahren von Flächenwidmungsplänen, welches eine Verfahrenserleichterung für die Genehmigung zwischenzeitiger Änderungen des Flächenwidmungsplans im Rahmen einer von der Landesregierung genehmigten ÖEK innerhalb der Revision darstellt. Somit gelten die vereinfachten Regelungen für alle Änderungen eines Flächenwidmungsplans, die nicht in der Erlassung eines Revisionsplans bestehen.

In Anlehnung an das vereinfachte Verfahren zur Änderung des Flächenwidmungsplans außerhalb einer Revision sieht der Entwurf zur Novellierung des StROG ein vereinfachtes Verfahren zur Änderung des Entwicklungskonzepts außerhalb der Revision vor, wenn die Änderungen nur Auswirkungen auf anrainende oder durch Straßen, Flüsse, Eisenbahnen und dergleichen getrennte Grundstücke haben. Dem vereinfachten Verfahren nicht zugänglich sind Änderungen welche einer Umweltverträglichkeitsprüfung zu unterziehen sind – somit möglicherweise starke Auswirkungen auf die Umwelt haben.

Die Erläuterungen zum Entwurf der Novellierung des StROG führen an, dass in der Praxis die Erweiterung von Gebieten mit baulicher Entwicklung für Wohnen in das vereinfachte Verfahren fallen wird.

Änderung des ÖEK im vereinfachten Verfahren müssen eine 8-wöchige Auflagefrist einhalten und besteht die Möglichkeit der Landesregierung einen Genehmigungsvorbehalt auszusprechen.

1.3. Vorbehaltsflächen (§ 26a StROG)

Im Flächenwidmungsplan können Flächen für Errichtungen und Anlagen, für die eine nachweisbare Notwendigkeit besteht, die öffentlichen Zwecken dienen und dem umliegenden Gebiet zugeordnet sind, als Vorbehaltsflächen ausgewiesen werden (zB Schulen, Schülerhäuser, Kindergärten, Krankenanstalten, Alten- und Pflegeheime).

Der Entwurf der Novellierung sieht vor, dass auch für den kommunalen Geschosswohnbau Vorbehaltsflächen ausgewiesen werden können.

1.4. Kerngebiet (§ 30 Abs 1 Z 3 StROG)

Kerngebiet sind Flächen mit einer im Vergleich zu anderen Baugebieten höheren Nutzungsvielfalt und Bebauungsdichte in entsprechender Verkehrslage, die vornehmlich für bauliche Anlagen für Erziehungs-, Bildungs- und sonstige kulturelle und soziale Zwecke; Handels- und Dienstleistungseinrichtungen; Hotels, Gast- und Vergnügungsstätten und Verwaltung und Büros und dergleichen bestimmt sind (§ 30 Abs 1 Z 3 StROG).

Im Kerngebiet sind auch Wohngebäude, Garagen sowie Betriebe zulässig; jedoch müssen sich sämtliche Nutzungen der Eigenart des Kerngebietes einordnen lassen und dürfen kein ortsübliches Ausmaß übersteigender Belästigungen in angrenzenden Baugebieten verursachen.

Der Entwurf der Novellierung des StROG sieht vor, dass die Zulässigkeit der Errichtung von Wohnnutzungen ausgeschlossen werden kann, wenn ein Widerspruch zur Eigenart des Kerngebietes gegeben ist – dies zB wenn es aus Immissionsschutzgründen sinnvoll und erforderlich ist.

1.5. Änderungen bei Einkaufszentrenregelung (§ 31 Stmk ROG)

Als Einkaufszentrum nach dem Stmk ROG gelten Gebäude oder Teile von Gebäuden für Handelsbetriebe einschließlich der erforderlichen Abstellplätze mit einer Verkaufsfläche von insgesamt mehr als 800 m2.

Der Entwurf zur Novellierung des Stmk ROG sieht die Klarstellung vor, dass sämtliche Verkaufsflächen in Gebäuden oder Gebäudeteilen zusammenzurechnen sind, wenn diese einzelnen Gebäude oder Gebäudekomplexe in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine bauliche und/ oder betriebsorganisatorische Einheit bilden. Wenn die Summe der Verkaufsflächen mehr als 800 m² beträgt liegt sodann ein Einkaufszentrum vor.

Nicht zur Verkaufsfläche eines Einkaufszentrums zählen (I) Gastronomiebetriebe und (II) Flächen von Dienstleistungsbetrieben, wenn auf weniger als 25% der zur Verfügung stehenden Nutzfläche Waren ausgestellt oder zum Verkauf angeboten werden.

Durch die Novelle soll zudem klargestellt werden, dass bei rechtmäßig bestehenden Einkaufszentren, deren baurechtlicher Konsens die maximal zulässige Verkaufsfläche laut derzeit geltender Einkaufszentrenverordnung (§ 2 Einkaufszentrenverordnung vom 22.06.2011) bereits überschreiten, jegliche Verkaufsflächenvergrößerungen unzulässig sind.

1.6. Maßnahmen zur aktiven Bodenpolitik (§ 34- 36 StROG)

Anlässlich einer Revision oder Änderung des Flächenwidmungsplans hat jede Gemeinde Maßnahmen zur aktiven Bodenpolitik für die folgenden Grundstücke zu setzen:

• für neu ausgewiesenes Bauland;
• für unbebaute, bereits als Bauland ausgewiesene Grundflächen eines Eigentümers mit einer zusammenhängenden Fläche von mindestens 1000 m².

Ausgenommen von der Mobilisierungspflicht sind Grundstücke in der Verfügbarkeit von Gemeinden und gemeinnützigen Wohnbauträgern.

Die Maßnahmen zur aktiven Bodenpolitik sind zum einen privatwirtschaftliche Maßnahmen (§ 35 StROG) und zum anderen Bebauungsfristen (§ 36 StROG).

Privatwirtschaftliche Maßnahmen

Die Gemeinde kann Vereinbarungen mit den Grundstückseigentümern über die Verwendung der Grundstücke innerhalb angemessener Frist entsprechend der beabsichtigten Flächenwidmung und den beabsichtigten Festlegungen der Baulandzonierung abschließen.

Bebauungsfristen

Bebauungsfristen können nicht nur im Rahmen der Revision des Flächenwidmungsplans festgelegt werden, sondern auch bei zwischenzeitlichen Änderungen. Die Dauer der Bebauungsfrist beträgt im Entwurf zur Novellierung des StROG nur mehr 5 Jahre. Eine darüberhinausgehende räumliche und zeitliche Staffelung durch Zonierung ist zulässig.

Sofern das Bauland nicht innerhalb der Frist bebaut wird bzw noch kein Rohbau eines bewilligten Gebäudes errichtet wurde, tritt als Rechtsfolge auf Basis einer entsprechenden Begründung entweder

1. die entschädigungslose Freilandrückführung oder
2. die Verpflichtung zur Leistung einer zweckgebundenen Raumordnungsabgabe ein.

Die entsprechende Maßnahme (I oder II) ist im Zuge der Festlegung der Bebauungsfrist zu bestimmen.

Nach fruchtlosem Fristablauf kann der Gemeinderat die Rückwidmung ohne weitere Verfahrensschritte vornehmen. Jedoch ist es aber so, dass die Gemeinde den Grundstückseigentümer auf die Möglichkeit der Grundeinlösung hinzuweisen hat. Die Grundeinlösung ist die Möglichkeit, dass das Grundstück durch Dritte erworben wird. In diesem Zusammenhang hat die Gemeinde das Grundstück mindestens 4 Wochen ortsüblich (zB in einer Gemeindezeitung) kundzumachen.

Damit wird das Ziel verfolgt, den Kreis der potentiellen Käufer zu vergrößert und so eine Bebauung des Grundstücks besser zu erreichen. Durch die Annahme des Angebots durch die Gemeinde oder einen Dritten erlischt die Abgabenpflicht.

Die Raumordnungsabgabe ist im Entwurf zur Novellierung des StROG an die ortsüblichen Grundstückspreise gebunden. Dies hat zur Folge, dass in gewissen Gebieten die Abgaben höher ausfallen werden als im Moment (EUR 1/m²), in anderen Regionen wird die Abgabe geringer werden.

2.     Ausblick

Es wurden zahlreiche Stellungnahmen zum Entwurf der Novellierung des StROG eingebracht. Noch ist nicht klar, wie der Entwurf tatsächlich umgesetzt wird. Fakt ist, dass der Entwurf praxisnahe Neuerungen/ Änderungen im StROG bringt und die tatsächliche Umsetzung mit Spannung zu erwarten ist.

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Autorinnen: Dr. Stefanie Werinos-Sydow; Mag. Sandra Kasper; Mag. Theresa Karall