PwC | PwC Legal Austria
  • Share
    • Choose a language:
    • View this page in english
  • PwC Legal Austria
  • Blog
    • Choose a language:
    • View this page in english
  • PwC Legal
  • Über uns
  • Karriere
16.12.2020

Distressed Real Estate

Autor: Mag. Philipp Grohmann

Im Zuge der Coronavirus-Pandemie bzw. den damit verbundenen wirtschaftlichen Auswirkungen durch landesweite „Lockdowns“ sowie dem Einbruch des Tourismus hatten zahlreiche Wirtschaftssparten mit massiven Umsatzeinbrüchen zu kämpfen. Während beispielsweise der vom Online-Handel mehr und mehr bedrängte Einzelhandel durch die weitreichenden Einschränkungen zusätzlich unter Druck geriet, wurde insbesondere die Hotel- und Freizeitindustrie durch monatelange gänzliche Schließungen sowie auch abseits der Lockdowns aufgrund der weltweit ausgerufenen Reisebeschränkungen und der generellen Verunsicherung der Bevölkerung hart getroffen.

Da insbesondere Letztere oft über ein beträchtliches Immobilienvermögen verfügen, stellt sich im Zuge der Krise oft die Frage, wie mit diesen „Distressed Assets“ umzugehen ist. Oftmals sind die Verkäufe im Rahmen einer Restrukturierung unausweichlich. Dadurch ergeben sich für Käufer (und auch Verkäufer) meist eine Reihe von unternehmerischen Chancen, deren Umsetzung unter Beiziehung von Rechts- und Steuerberatern erfolgen sollte.

 

Was versteht man unter Distressed Real Estate?

Der Begriff „Distressed Real Estate“ kann je nach Kontext unterschiedliche Bedeutungen haben. „Distressed“ deutet dabei in der Regel auf ein Unternehmen in einer „finanzwirtschaftlichen Notsituation“ hin. Grundsätzlich versteht man unter einer „notleidenden“ Immobilie daher eine solche, die aufgrund der finanziellen Schieflage des Eigentümers meist unter hohem Druck verkauft werden muss, um eine Insolvenz zu verhindern.

Bezogen auf die vorhin erwähnte Hotellerie handelt es sich dabei meist um jene Objekte, deren Lage oder Position am Markt mit der Zeit unattraktiv geworden ist oder dessen Bauzustand sich aufgrund unterlassener Investitionen verschlechtert hat. Teilweise können die betroffenen Liegenschaften durch massive Investitionen zurück in die Erfolgsspur gebracht werden, meist liegt der einzige Ausweg jedoch in einem Verkauf und einer Weiterverwendung unter einem geänderten Nutzungskonzept oder gar der Demolierung des Objekts.

 

Distressed Real Estate und COVID-19

Die Hotel- und Freizeitindustrie gehört zu den am stärksten von den Einschränkungen im Zuge der COVID-19 Pandemie getroffenen Sparten. So kam es während des Lockdowns zwischen Mitte März und Ende Mai 2020 praktisch zu einem Totalausfall. Zwischen Mai und Juni gingen die Nächtigungen der österreichischen Beherbergungsbetriebe im Schnitt um 70% zurück. Insgesamt ergab sich daraus ein Minus von 38% bei den Ankünften und 29,1% bei den Nächtigungen bis Ende August sowie von 44,7% bei den gesamten Tourismuseinnahmen. In Wien ergab sich aufgrund des generell im Verhältnis noch massiver eingebrochenen Städtetourismus gar ein Minus bei den Tourismuseinnahmen von 85,7%. Im Schnitt entgeht jedem Hotel in Österreich im Zeitraum Mai bis Oktober 2020 ein Umsatz zwischen EUR 130.000 und 150.000.

Es ist nach Auslaufen der derzeit angebotenen Unterstützungen wie dem Fixkostenzuschuss, der Kurzarbeit und dem Umsatzersatz im November und Dezember daher zwangsläufig mit einem deutlichen Anstieg von Hotels in finanzieller Schieflage und demnach in weiterer Folge auch von Distressed Real Estate am Markt zu rechnen.

 

Chance und Risiko

Da „Distressed“ Vermögenswerte aufgrund der nachteiligen Position des Veräußerers oftmals unter dem regulären Marktpreis angeboten werden, ergeben sich für einen Investor so oftmals günstige Investitionsmöglichkeiten. Um Grundlagen, Chancen und Risiken des geplanten Erwerbs abzuklären, ist jedoch zwingend eine ausreichende rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence Prüfung vorzunehmen.

 

Insolvenzrecht
Aus insolvenzrechtlicher Sicht gilt es in erster Linie das Insolvenzrisiko des Veräußerers abzuschätzen, da die Transaktion anfechtbar sein könnte, sofern über das Vermögen des Veräußerers innerhalb der kritischen Frist nach dem Asset oder Share Deal ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. Aufgrund des meist vorherrschenden Zeitdrucks bei der Veräußerung von Immobilien in der Krise, für welche statt der üblichen Frist von 3 Monaten bis zu einem Jahr meist nur wenige Wochen oder gar Tage zur Verfügung stehen, ist hierbei besonders effizientes Arbeiten von Nöten.
Darüber hinaus stellen jegliche Ansprüche des Erwerbers hinsichtlich Gewährleistung, Garantie oder Schadenersatz im Falle der Insolvenz des Veräußerers lediglich Insolvenzforderungen dar, welche demnach oftmals nur mit der üblichen Insolvenzquote im einstelligen Prozentbereich befriedigt werden können. Dieser Umstand sollte jedenfalls bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden.

 

Haftung
Zu bedenken gilt es aus Sicht des Erwerbers zudem die Bestimmungen bezüglich der Nachfolgerhaftung des § 38 UGB sowie § 1409 ABGB. Während beim Kauf im Zuge eines Share Deals grundsätzlich aufgrund des gleichbleibenden Unternehmensträger sämtliche Risiken, welche mit der insolvenzgefährdeten Gesellschaft verbunden sind, auf den Anteilserwerber übergehen, bieten sich beim Erwerb in Form eines Asset Deals mehr Gestaltungsmöglichkeiten an. Zwar sieht § 38 UGB ebenfalls einen Übergang sämtlicher zum Zeitpunkt der Übertragung entstandener Rechtsverhältnisse und daher eine unbeschränkte Erwerberhaftung für unternehmensbezogene Altverbindlichkeiten vor, jedoch ist diese Bestimmung dispositiv und kann daher im Rahmen der Transaktion unter Beachtung bestimmter Formvorschriften ausgeschlossen werden.
Nicht zur Parteiendisposition steht jedoch die zwingende Erwerberhaftung nach § 1409 ABGB, nach welcher der Erwerber eines Unternehmens zwingend den unternehmensbezogenen Schulden beitritt. § 1409 kommt dabei jedoch nur zur Anwendung, wenn (im Wesentlichen) das gesamte Vermögen des Veräußerers auf den Erwerber übergeht, was im Falle der Veräußerung einer Hotelimmobilie oftmals denkbar wäre. Die Haftung ist dabei mit dem Betrag des übernommenen Vermögens beschränkt und bezieht sich nur auf jene Altschulden, die der Erwerber kannte oder kennen musste.

 

Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten
Da der Kauf eine krisenbehaftete Immobilie sowie deren wirtschaftliche Nutzbarkeit naturgemäß mit einigen Risiken verbunden ist, kann der Erwerber diese Risiken durch entsprechende Vertragsgestaltung zumindest minimieren. Denkbar wäre hier beispielsweise eine aufschiebende Bedingung, dass zwischen Signing und Closing keine wesentliche nachteilige Veränderung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Immobilie eintritt oder die Vereinbarung von sogenannten Earn-Out-Klauseln. Bei Letzteren wird zunächst bloß ein Anteil des Kaufpreises bezahlt wobei sich die Höhe des in weiterer Folge noch zu entrichteten Anteils beispielsweise nach dem mit der Immobilie jährlich erwirtschafteten Umsatzes richtet. Dadurch wird mitunter ein beträchtlicher Teil des wirtschaftlichen Risikos auf den Veräußerer überwälzt.

 

Fazit

Käufe von Immobilien oder ganzen Unternehmen in der Krise bieten für den Erwerber oftmals günstige Investitionsmöglichkeiten und somit unternehmerische Chancen. Da mit einem solchen Erwerb jedoch zahlreiche Risiken verbunden sein könnte, ist unbedingt auf eine sorgfältige Due Diligence und eine entsprechende vertragliche Absicherung des Erwerbers zu sorgen. Der gesamte Prozess sollte daher von Beginn an unter Beiziehung von Rechtsanwälten und Steuerberatern durchgeführt werden.

 

[1] Prodinger-Analyse „Prognose der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Krise auf die österreichischen Beherbergungsbetriebe für die Wintersaison 2020/21“ im Auftrag der WKO.

FB twitter Linkedin GooglePlus
TagsDistressed Real EstateDue DiligenceImmobilienrechtInsolvenzrechtReal Estate
Foto von Mag. Karl Koller, LL.M.
Mag. Karl Koller, LL.M. karl.koller@pwc.com

Neueste Nachrichten

  • Neue Regeln für Crowdfunding – ECSP-VO und Schwarmfinanzierung-Vollzugsgesetz
  • Neuzugang: Rechtsanwältin Sarah Kaltenbrunner
  • Austrian DPA practically bans US data transfers (again)
  • Podcast: OGH-Entscheidung Covid-Mietzinsminderung Gastwirtschaft
  • Neuzugang: Rechtsanwalt Fabian Löffler
© 2021 *oehner & partner rechtsanwaelte gmbh is an independent Austrian law firm and cooperates with PricewaterhouseCoopers Legal Aktiengesellschaft Rechtsanwaltsgesellschaft, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, 60327 Frankfurt am Main, District Court Frankfurt am Main HRB 74165. oehner & partner rechtsanwaelte gmbh does not render non-legal services, such services may be procured through member firms of the PwC network.
  • Impressum
  • Privacy Policy
  • Cookies
Wir verwenden auf unserer Website Cookies, um die Nutzung bestimmter Funktionen der Website zu ermöglichen, das PwC Serviceangebot kontinuierlich zu verbessern und Ihnen ein besseres Nutzererlebnis zu bieten.


Bei der Verwendung bestimmter Cookies von US-Anbietern kann es zur Übermittlung Ihrer personenbezogener Daten an diese Anbieter in die USA kommen. Wir möchten Sie darüber informieren, dass laut Urteil des Europäischen Gerichtshofs (C-311/18, Schrems II) in den USA kein angemessenes Datenschutzniveau herrscht und zudem keine geeigneten Garantien zum Schutz Ihrer Daten vorhanden sind. Die Übermittlung Ihrer Daten in die USA und die Verwendung von Cookies, bei denen eine solche Übermittlung stattfindet, erfolgt darum ausschließlich auf Grundlage Ihrer Einwilligung.

Bei Übermittlung Ihrer Daten in die USA, besteht insbesondere das Risiko, dass Ihre Daten dem Zugriff durch US-Behörden zu Kontroll- und Überwachungszwecken unterliegen und dagegen keine wirksamen Rechtsbehelfe zur Verfügung stehen. Ebensowenig kann die Durchsetzung von Betroffenenrechten gewährleistet werden. Insgesamt sind die Zugriffe und Verwendung von Daten durch US Behörden, laut dem Gerichtshof der Europäischen Union, nicht auf das zwingend erforderliche Maß beschränkt und daher unverhältnismäßig.


Eine Einwilligung in die Datenübermittlung in die USA wird erteilt, indem Sie alle Cookies akzeptieren und kann jederzeit über Ihre Browser-Einstellungen mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden.

Nähere Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung und Cookie-Information.
Cookie Einstellungen
Alle Cookies (inklusive US-Datentransfers) akzeptieren
Nur erforderliche Cookies akzeptieren
Manage consent

Privacy Overview

Diese Webseite benutzt Cookies zur Verbesserung Ihrer Nutzererfahrung und unseres Informationsangebotes. Wir verwenden verschiedene Cookie-Arten: Essenzielle Cookies zur Erreichung der Funktionen der Webseite (zB. Spracheinstellungen). Weiters nutzen wir Cookies von Drittanbietern um zu verstehen, wie Sie unsere Seite nutzen. Diese Cookies sind nicht notwendig für die Funktionalität der Seite und Sie können daher der Setzung des Selbigen widersprechen.
Necessary
immer aktiv
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. These cookies ensure basic functionalities and security features of the website, anonymously.
CookieDauerBeschreibung
cookielawinfo-checkbox-analytics11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics".
cookielawinfo-checkbox-functional11 monthsThe cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional".
cookielawinfo-checkbox-necessary11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary".
cookielawinfo-checkbox-performance11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance".
CookieLawInfoConsent1 yearRecords the default button state of the corresponding category & the status of CCPA. It works only in coordination with the primary cookie.
viewed_cookie_policy11 monthsThe cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data.
Functional
Functional cookies help to perform certain functionalities like sharing the content of the website on social media platforms, collect feedbacks, and other third-party features.
CookieDauerBeschreibung
pll_language1 yearThe pll _language cookie is used by Polylang to remember the language selected by the user when returning to the website, and also to get the language information when not available in another way.
Analyse
Analytical cookies are used to understand how visitors interact with the website. These cookies help provide information on metrics the number of visitors, bounce rate, traffic source, etc.
CookieDauerBeschreibung
_ga2 yearsThe _ga cookie, installed by Google Analytics, calculates visitor, session and campaign data and also keeps track of site usage for the site's analytics report. The cookie stores information anonymously and assigns a randomly generated number to recognize unique visitors.
Google Analytics MFMSWS70PX2 JahreDieser Cookie wird von Google Analytics installiert.
SPEICHERN & AKZEPTIEREN
Unterstützt von CookieYes Logo