Umsetzung des „Bestellerprinzips“ beschlossen: Maklergesetz wird novelliert (Update)

Update zu unserem Beitrag vom 9.1.2023

In unserem letzten Blogbeitrag hat PwC Legal Experte Mag. Matthias Hofer, B.A. M.A. einen Überblick der Neuerungen des Maklergesetztes gegeben. In der nachstehenden überarbeiteten Fassung finden immobilienwirtschaftliche Aspekte durch die Ergänzungen von PwC Experte Sebastian Kindel, MA MRICS Berücksichtigung.

Nicht zuletzt weil das sogenannte „Bestellerprinzip“ hinsichtlich Maklerprovisionen im Jahr 2015 in Deutschland umgesetzt wurde, gab es in der Vergangenheit auch Diskussionen über eine entsprechende gesetzliche Verankerung in Österreich. Um dieses Thema war es zwischenzeitig ruhig geworden, bevor Justizministerin Alma Zadic im Rahmen einer Pressekonferenz Ende März 2022, eine Novelle zur Änderung des Maklergesetzes präsentierte, welche tags darauf in Begutachtung geschickt wurde. Doch erst im Dezember 2022 einigten sich die Koalitionsparteien endgültig und entgegen erheblichen Widerstands der Immobilienwirtschaft, insbesondere dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI), auf eine Novelle des Maklergesetzes („MaklerG“).

Die größten und umstrittensten Auswirkungen hat die Novelle auf die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume: Hier soll zukünftig das sogenannte „Bestellerprinzip“ bzw. das „Erstauftraggeberprinzip“ gelten.

Das „Bestellerprinzip“ besagt, dass ein Immobilienmakler sein Entgelt für seine verdienstliche Tätigkeit der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen nur von jener Person fordern kann, die ihn mit der Vermittlung beauftragt hat – also in den überwiegenden Fällen der Vermieter, wodurch Mieter entlastet werden sollen. Dem Gesetzestext der Novelle ist zu entnehmen, dass diese Änderung durch Einfügung eines neues § 17a („Vermittlung von Wohnungsmietverträgen“) erfolgen soll, welcher in seinem Absatz 1 ausdrücklich vom „Vermieter als erster Auftraggeber“ und der „Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags“ spricht.

Demnach umfasst die Umsetzung des Bestellerprinzips im Rahmen der kommenden Novelle nicht auch Vermittlungsaufträge über andere Rechtsgeschäfte, wie etwa Kaufverträge – und zwar auch nicht über Wohnimmobilien – sowie über andere Immobilien, wie Gewerbe-, Büro- oder Gastronomieflächen. Den Regelungen des Bestellerprinzips folgend, kann ein Immobilienmakler von einem Wohnungssuchenden nur dann eine Provision verlangen, wenn er von diesem „als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt“ worden ist – daher auch „Erstauftraggeber-Prinzip“ genannt.

In vorgesehenen Absatz 3 des neuen § 17a wurde ein Umgehungsschutz aufgenommen, der bestimmte Sachverhalte regelt, in denen der Immobilienmakler auch dann keine Provision von Wohnungssuchenden fordern kann, wenn diese ihn zuerst mit der Vermittlungstätigkeit beauftragt haben. Dies ist etwa der Fall, wenn Vermieter oder Verwalter am Unternehmen des Maklers oder der Makler am Unternehmen des Vermieters oder Verwalters „unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann“. Weiters, wenn eine Beauftragung durch den Vermieter unterbleibt, damit eine „Erst-Beauftragung“ durch den Wohnungssuchenden erfolgen kann, wodurch dieser im Fall der verdienstlichen Vermittlung provisionspflichtig werden würde, sowie wenn der Makler die zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt.

Um weitere Umgehungen des Bestellerprinzips zu verhindern, normiert der neue § 17a Abs 5 MaklerG, dass Vereinbarungen unwirksam sein sollen, wonach der Mieter zu sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung des Wohnungsmietvertrags

1. 1. an den nicht provisionsberechtigten Makler oder den Vermieter, oder
2. 2. ohne gleichwertige Gegenleistung an den früheren Mieter oder einen sonstigen Dritten

verpflichtet wird.

Ausgenommen vom Anwendungsbereich des § 17a MaklerG sind Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen iSd § 1 Abs 2 Z 2 MRG.

In § 17a Abs 7 MaklerG sind diverse Tatbestände normiert, deren Verwirklichung eine Verwaltungsübertretung darstellen, die mit einer Geldstrafe bis zu EUR 3.600,00 bzw. EUR 1.500,00 bestraft werden.

Das MaklerG in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. XX/2022 wird sechs Monate nach dem Ablauf des Tages der Kundmachung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten und auf Verträge und Tathandlungen anwendbar sein, die nach dem Inkrafttreten geschlossen bzw. gesetzt wurden. Laut Aussendung der Regierung ist das Inkrafttreten der Novelle daher aktuell für 1.7.2023 vorgesehen.

Die Novellierung des MaklerG erfolgt vor dem Hintergrund, dass der überwiegende Anteil der Mietverträge befristet abgeschlossen sind und jeder dritte Mieter bzw. jede dritte Mieterin keine Verlängerung des Mietverhältnisses erhält, womit ein teurer Wohnungswechsel verbunden ist. Im Hinblick auf diese Verhältnisse sollen Wohnungssuchende durch das Bestellerprinzip deutlich entlastet werden: Die Bundesregierung geht von einer Entlastung in Höhe von rund EUR 55 Millionen aus, die insbesondere der einkommensschwachen und jungen Bevölkerung des Landes zugutekommen soll. Die tatsächlichen Auswirkungen, die das Bestellerprinzip auf die Immobilienwirtschaft und auf die Vertragspraxis haben werden, bleiben jedoch abzuwarten.

Im Gegensatz zu Deutschland, wo Vermieter:innen versuchten die entstandenen Kosten in der Miete einzupreisen, wird dies in Österreich aufgrund des gesetzlichen Preisschutzes bei vielen Wohnungsmietverträgen nicht möglich sein. Ein großer Teil des Wohnungsbestandes – insbesondere in den Städten – fällt unter den Vollanwendungsbereich des MRG für den ein Richtwertmietzins oder angemessener Mietzins zur Verrechnung gelangen darf. Für jenen Teil des Marktes auf dem ein freier Mietzins verrechnet werden kann, wird davon ausgegangen, dass es Versuche geben wird, die entstehenden Kosten auf den künftigen Mietzins umzulegen. Es darf jedoch kritisch hinterfragt werden, ob in Regionen mit hoher Neubaudichte in den letzten Jahren, gepaart mit der aktuell hohen Inflation und damit verbundenen indexierungsgetriebenen Mietzinssteigerungen, der Markt ein volles Einpreisen dieser Zusatzkosten kurzfristig überhaupt zulässt.

In diesem Kontext stellt sich aus rechtlicher Sicht weiters die Frage, ob die Einpreisung dieser Kosten in die jeweiligen Mietzinse – soweit nach MRG zulässig – nicht vom vorgesehenen Umgehungsschutz des § 17a Abs 5 MaklerG umfasst sein soll. Die Erläuterungen zur Novelle enthalten dazu keine konkreten Aussagen, insbesondere nicht, ob unter „sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags (…) an den Vermieter“ auch derartige Mietzinserhöhungen zu verstehen sind. Mit dieser Frage werden sich zukünftig wohl die Gerichte zu beschäftigen haben.