Covid-19: Auswirkungen neuer Verordnungen auf Rechte von Mietern und Vermietern in Österreich

Wer trägt das Risiko der Unbenutzbarkeit von Mietgegenständen aufgrund behördlicher Anordnungen im Zusammenhang mit dem Coronavirus? Trotz gesetzlicher Mietminderungsrechte sind Einzelfälle differenziert zu betrachten.

Anmerkung: Ein Großteil dieses Beitrages wurde zwischen 11.3. und 18.3. verfasst. Seither kam es zu Änderungen und Klarstellungen auf welche entsprechend eingegangen wird.

Unser Partner und Leiter der Praxisgruppe Immobilienrecht, Karl Koller, hat schon vor über einer Woche auf mögliche Mietminderungsrechte aufgrund der Covid-19 Pandemie hingewiesen (siehe den LinkedIn-Beitrag als auch unseren Blogbeitrag Covid-19: Erste rechtliche Maßnahmen, die Unternehmen jetzt andenken sollten).

Seither trat die 96. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 in Kraft, es wurde viel zu diesem Thema geschrieben, gesagt (siehe unseren Webcast vom 19. März 2020) und es gibt erste Fragen aus der Praxis.

1. Rechtliche Ausgangslage

Mietzinsminderungsanspruch

Die Brauchbarkeit eines Mietgegenstandes richtet sich zuerst nach dem Vertragszweck d.h. dem vereinbarten Gebrauchs- bzw. Mietzweck.

Kommt es zu einer Beeinträchtigung des vereinbarten Gebrauchs, steht dem Mieter grundsätzlich eine Mietzinsminderung zu. Dieser Mietzinsminderungsanspruch ist verschuldensunabhängig. Der Vermieter trägt daher auch bei zufälliger Gebrauchsbeeinträchtigung generell die Gefahr.

Der allgemeine Mietzinsminderungsanspruch des Mieters wegen Unbenutzbarkeit zum vereinbarten Gebrauch ist zwingendes Recht. Im Vorhinein darauf zu verzichten ist unwirksam.

Fristlose Vertragsauflösung

Wenn ein Mietgegenstand ohne Schuld des Mieters zum bedungenen Gebrauch untauglich wird oder zumindest ein beträchtlicher Teil des Mietgegenstandes durch Zufall auf eine längere Zeit unbrauchbar wird, kann der Mieter sogar zur außerordentlichen – und fristlosen – Beendigung des Mietvertrages berechtigt sein.

Die Unbrauchbarkeit muss für den Bestandnehmer ein wichtiger Grund sein, der ihm Aufrechterhalten des Vertrages unzumutbar macht. Der Auflösungsgrund muss nicht vom Mietobjekt selbst ausgehen, er kann auch in sonstigen Störungen von außen begründet sein.

Ein denkbarer und in der Praxis vorkommender Auflösungsgrund ist die fehlende Kundenfrequenz beim Mieter. Diese kann jedoch nur geltend gemacht werden, wenn eine bestimmte Kundenfrequenz – zumindest stillschweigend – vereinbart wurde.

Unbenutzbarkeit wegen außerordentlicher Zufälle

In der konkreten Situation ist nach dem ABGB (§ 1104) kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten, wenn das Mietobjekt wegen “außerordentlicher Zufälle” wie dem Auftreten einer “Seuche” gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Im Gegenzug ist der Vermieter nicht zur Wiederherstellung – die er wohl auch nicht bewirken kann – verpflichtet.

Als außerordentlicher Zufall sind Katastrophenfälle anzusehen, die unter anderem einen größeren Personenkreis betreffen; mittlerweile dürfte kein Zweifel daran bestehen, dass die COVID-19 Pandemie einen solchen außerordentlichen Zufall darstellt.

Wird die Nutzung des Mietobjekts durch einen solchen außerordentlichen Zufall nur zum Teil vereitelt, “wird dem Mieter ein verhältnismäßiger Teil erlassen” (§ 1105 ABGB).

Update 20.3.2020, 20:30: Laut Wirtschaftskammer Wien habe Justizministerin Alma Zadic im Parlament bestätigt, dass “UnternehmerInnen, die ihre Geschäftsräume nicht nutzen können, laut ABGB eine Mietzinsminderung je nach Grad der Einschränkung zu [steht]”. Das Justizministerium folge damit der Rechtsansicht der Wirtschaftskammer.

Update 22.3.2020, 8:45: Das Justizministerium hat auf der Website Häufige Fragen – Corona und Justiz zu dieser Thematik wie folgt Stellung genommen:

„Wenn durch die Corona-Krise das Geschäftslokal nicht mehr verwendet werden kann, hat der Mieter die Möglichkeit die Miete zu reduzieren?

Das Bundesministerium für Justiz vertritt unvorgreiflich der unabhängigen Rechtsprechung die Rechtsansicht, dass das ABGB für den Fall, dass ein Geschäftsraummieter seine Geschäftsräumlichkeiten aufgrund der getroffenen Maßnahmen gegen das Coronavirus (COVID-19) nicht mehr nutzen kann, bereits Regelungen vorsieht.

Aus den §§ 1104 f ABGB und § 1096 ABGB kann abgeleitet werden, dass nach geltendem Recht der Vermieter das Risiko dafür trägt, dass der Geschäftsraum wegen außerordentlicher Zufälle nicht gebraucht werden kann.

Dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit kann daher – je nach Grad der Einschränkung – eine Mietszinsreduktion (bis zum gänzlichen Mietzinsentfall) zustehen. Dies gilt für alle Geschäftsraummieten, unabhängig davon, ob das MRG anwendbar ist. Freilich müssen jeweils die Umstände des Einzelfalls und der konkrete Vertrag berücksichtigt werden.“

96. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (96. VO)

Seit 17.3.2020 ist das Betreten von Kundenbereichen im Handel und bei Dienstleistungsunternehmen zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen, sowie die Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben mit einigen expliziten Ausnahmen per Verordnung auf Basis des COVID-19 Maßnahmengesetzes untersagt. Vollständig untersagt ist das Betreten von Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe.

Mit 20.3.2020 wurden diese Betretungsverbote bis jedenfalls 13.4.2020 verlängert. Es besteht kein Zweifel daran, dass die Brauchbarkeit einzelner Mietgegenstände in jedenfalls diesem Zeitraum stark eingeschränkt bzw. vollkommen unmöglich sein wird.

2. Vertragliche Vereinbarungen

Zu beachten ist, dass das Mietminderungsrecht für außerordentliche Zufälle vertraglich ausgeschlossen werden kann – im Einzelfall ist daher der konkrete Vertrag auf einen solchen Ausschluss zu prüfen.

Erste Erfahrungen aus unserer Praxis zeigen folgendes Bild:

• Es gibt (verhältnismäßig wenige) Mietverträge in denen Mietminderungen aufgrund § 1104 ABGB tatsächlich ausdrücklich ausgeschlossen sind. Wenn solche Mietverträge nur von “§ 1104 ABGB” und nicht auch zB von “§ 1104 ff” oder auch von § 1105 ABGB sprechen, wird eine Auslegung des Parteiwillens ergeben müssen, dass die Parteien eine Mietminderung auf Null, nicht aber eine teilweise Mietminderung ausschließen wollten.
• Es gibt (verhältnismäßig viele) Mietverträge in welchen sich Formulierungen wie “aus kurzfristigen Störungen kann der Mieter gegenüber dem Vermieter keine Rechte ableiten” udgl finden. Hier wird Umkehrschluss ergeben, dass der Mieter aus längerfristigen Störungen oder Beeinträchtigungen sehr wohl Rechte (entsprechend dem Gesetz) ableiten kann.
• Weiters gibt es Mietverträge, die zu diesem Thema schweigen; insofern gilt dann eben wieder § 1104 ff ABGB.

Weiters besteht die Möglichkeit, dass eine Mietminderung aufgrund des Vertragstypus (zB Pachtvertrag) oder bestimmter einzelvertraglicher Bestimmungen (zB Betriebspflicht) anderweitig beschränkt oder ausgeschlossen wurde.

3. Graubereiche

Die auf den ersten Blick recht eindeutigen gesetzlichen Bestimmungen lassen dennoch einige Fragen offen und führen insofern zu Graubereichen, wie zB:

Wie verhält sich das ABGB zum COVID-19 Maßnahmengesetz und den auf dieses Basis ergangenen Verordnungen?

Wir sind der Ansicht, dass insbesondere der Umfang der Betretungsverbote aufgrund der 96. VO ein starkes Indiz für den Umfang der Benutzbarkeit des Mietgegenstandes darstellen, wobei uE aber nicht übersehen werden sollte, dass der außerordentliche Zufall die COVID-19 Pandemie ist.

Es kann daher durchaus Konstellationen geben, wo der Mietgegenstand nicht unter die 96. VO fällt, aber dennoch eine Mietzinsminderung denkbar ist. Diese Frage wird sich vor allem bei der Miete von Büroflächen aufgrund der Aufrufe zum Home Office Betrieb stellen (siehe dazu unten).

Umgekehrt kann es auch Fälle geben, in denen der Mietgegenstand grundsätzlich vollständig in die 96. VO fällt, aber eine überwiegende Nutzung möglich bleibt; so zB wenn ein kleines Gastronomielokal nun ausschließlich Take-Away Mahlzeiten anbietet. Daran knüpfen sich aber weitere Fragen, wie zB ob ein Gastronomielokal Take-Away Mahlzeiten anbieten “muss” oder zusperren “darf”.

Update 19.3.2020, 18:08: Laut Wirtschaftskammer Österreich hat das Bundesministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz mit Schreiben vom 19.3. klargestellt dass der Kundenbereich eines Gastronomielokals (wozu auch beispielsweise Drive-Ins, Vorplätze von Imbissständen, Gastgärten zählen) vom Betretungsverbot umfasst ist. Ein Durchreichen von Speisen durch eine Tür oder ein Fenster stellt danach eine Umgehung der 96. VO dar und ist daher nicht zulässig.

Insofern werden auch Gastronomielokale, die ausschließlich Take-Away Mahlzeiten anbieten wollten, als vollkommen unbenutzbar gelten müssen.

Umfang der Untersagungen aufgrund der 96. VO?

Auch wenn die Verordnung grundsätzlich klar formuliert ist, steckt auch hier der Teufel im Detail.

So hat zB die Wirtschaftskammer Österreich einen detaillierten Kriterienkatalog herausgegeben, welcher sich mit genau dieser Frage beschäftigt (Interpretation der Wirtschaftskammer der Verordnung per Stand 19. März 2020, 15:30 Uhr).

Wo liegt die Grenze zwischen gänzlicher Unbenutzbarkeit und beschränktem Gebrauch?

Gerichte beurteilen diese Frage grundsätzlich auf Grundlage der Fakten im Einzelfall; eine Aussage vorweg ist daher praktisch unmöglich.

Was ist im Fall des beschränkten Gebrauchs der “verhältnismäßige Teil” des Mietzinses?

Auch diese Frage kann vorweg praktisch nicht beantwortet werden; um aus einem Kommentar zum ABGB zu zitieren: “Vielfach wird das Ausmaß der Zinsminderung vom Richter nach freier Überzeugung gemäß § 273 ZPO festgesetzt werden müssen”.

Was gilt für Betriebskosten?

Schließlich ist auch diese Frage nicht eindeutig zu beantworten. Früher meinten Gerichte, dass sich das Mietminderungsrecht nur auf die Hauptmiete bezieht. Nach neuerer Rechtsprechung betrifft eine Mietzinsminderung den gesamten Mietzins, also auch die anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben.

4. Fallgruppen

Mietobjekte des Handels und von Dienstleistungsunternehmen, Freizeit- und Sportbetriebe, Gastgewerbe

Da hinsichtlich dieser Mietobjekte die Untersagung aufgrund der 96. VO am Weitesten geht, wird viel dafür sprechen, dass solche Mietobjekte zivilrechtlich gar nicht brauchbar sind und insofern gar kein Mietzins zu bezahlen ist. Beispielsweise wird ein Bekleidungsgeschäft, ein Yogastudio oder ein Restaurant gute Chancen haben, für die Zeit Coronakrise keine Miete zahlen zu müssen.

Mietobjekte für welche die Untersagung der 96. VO ausdrücklich nicht gilt

Da diese Betriebe zumindest rechtlich im Gebrauch ihres Objekts nicht eingeschränkt sind, wird eine Mietzinsminderung aufgrund der COVID-19 Pandemie schwieriger zu argumentieren sein. Darunter fallen zB Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, Tankstellen, Banken und Trafiken.

Mietobjekte die nicht unter die 96. VO fallen

ZB wird bei gemieteten Büros, die nicht dem Kundenkontakt dienen und welche daher theoretisch von Mitarbeitern genutzt werden könnten, zunächst Einiges gegen eine (signifikante) Mietzinsminderung sprechen.

Umgekehrt lassen sich auch hier Argumente finden, die für eine beschränkte Nutzung sprechen:

• Derzeit bestehen neben expliziten Betretungsverboten auch massive Einschränkungen der persönlichen Bewegungsfreiheit, welche mit Stand 20.3. eher ausgedehnt werden.
• Mietobjekte, bei denen die Einhaltung des körperlichen Mindestabstands von einem Meter nicht möglich ist, zB bei Großraumbüros.
• Teile von Mietobjekten die ausschließlich dem Kundenkontakt dienen.
• Mietobjekte in Gebäuden die durch den Eigentümer aus faktischen Gründen (zB Reduktion des Betriebes anderer Mieter) auf Minimalbetrieb gefahren werden, wodurch auch andere Mietobjekte nur mehr eingeschränkt oder gar nicht genutzt werden können.

Weitere Fragen ergeben sich aber dann, wenn in solchen Betrieben der körperliche Mindestabstand von einem Meter nicht eingehalten werden kann oder die berufliche Tätigkeit außerhalb der Arbeitsstätte möglich ist:

Aufgrund der 98. VO in Verbindung mit der 107. VO gilt, dass Betretungen, die für berufliche Zwecke erforderlich sind, vom Verbot ausgenommen (also zulässig) sind, sofern sichergestellt ist, dass am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann; sofern nicht durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Dabei dürfen Arbeitsstätten lediglich dann betreten werden, wenn die berufliche Tätigkeit nicht auch außerhalb der Arbeitsstätte durchgeführt werden kann.

Update 20.3.2020: Die 107. VO wurde durch die 108. VO insofern geändert, als der letzte Satz des voranstehenden Absatzes wie folgt geändert wurde: Dabei ist darauf zu achten, dass eine berufliche Tätigkeit vorzugweise außerhalb der Arbeitsstätte erfolgen soll, sofern dies möglich ist und Arbeitgeber und Arbeitnehmer darüber ein Einvernehmen finden.

Mit der 108. VO wurde eine auch medial kurz kolportierte Pflicht zum Home Office abgeschwächt. Allerdings führt das zumindest hinsichtlich jener Betriebe, bei denen Home Office möglich ist und Arbeitgeber und Arbeitnehmer Einvernehmen gefunden haben, zu einem behördlich angeordneten, eingeschränkten Gebrauch des Mietobjekts mit allenfalls daraus folgendem Mietzinsminderungsrecht.

5. Zwischenergebnis

Als Faustregel kann man derzeit wohl davon ausgehen, dass je mehr ein Mieter in den Anwendungsbereich der 96. VO fällt, desto höher ist das Risiko für den Vermieter, dass der Mieter einen entsprechend hohen Mietzinsminderungsanspruch hat.

6. Handlungsalternativen und mögliche Konsequenzen

Mieter stellt Zahlungen vollkommen ein

Die wäre nur dann zulässig, wenn das Mietobjekt vollkommen unbenutzbar ist und im Mietvertrag nicht von § 1104 ABGB abgewichen wurde.

Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, besteht das Risiko, dass der Vermieter eine Mietzins- und Räumungsklage einbringt und diese auch gewinnt.

Mieter stellt Zahlungen teilweise ein

Dies wird grundsätzlich zulässig sein, wenn der Mietgegenstand nur noch beschränkt gebrauchsfähig ist.

Das Problem besteht aber im Ausmaß der Mietminderung: Wird diese vom Mieter zu hoch angesetzt, könnte der Vermieter auch in diesem Fall eine Mietzins- und Räumungsklage einbringen und gewinnen.

Vermieter besteht auf vollständiger Zahlung

Es wird Bereiche geben, in welchen dies gerechtfertigt sein wird (zB bei Vermietung an Supermärkte). In vielen anderen Fällen wird dies zweifelhaft oder vielleicht sogar eindeutig nicht sinnvoll sein (zB Vermietung an ein Restaurant ohne Take-Away oder Yogastudio).

Hier besteht das Risiko für den Vermieter, dass der Mieter mit einer Klage auf Rückforderung des Mietzinses inklusive Zinsen gewinnt.

7. Exkurs: Entschädigung?

Mit Stand 20.3.2020 ist zwischen dem Betretungsverbot nach der 98. VO und der Stilllegung oder Einschränkung eines Betriebes gemäß Epidemiegesetz zu unterscheiden, wobei im ersten Fall kein Anspruch auf Entschädigung gemäß Epidemiegesetz zusteht.

Unter Umständen besteht allerdings eine Möglichkeit auf Entschädigung durch den COVID-19-Krisenbewältigungsfonds.

Ob und inwiefern das für den Ausfall des Mieters oder auch für Mietausfälle des Vermieters gilt, ist mit Stand derzeit noch nicht geklärt.

8. Conclusio und Empfehlung

Wie gezeigt wurde, bestehen trotz auf den ersten Blick klarer gesetzlicher Regelungen im Detail durchaus beachtliche Abgrenzungsprobleme, welche in Mietverträgen nicht oder nicht vollständig berücksichtigt wurden.

Insofern sind Vermieter in durchaus vielen Fällen einem grundsätzlich gültigen Mietminderungsanspruch des Mieters ausgesetzt. In einigen Fällen besteht das Risiko, dass der Vermieter gar keinen Anspruch auf Miete hat.

Umgekehrt sind Mieter bei einer Nicht- oder Unterzahlung der Miete dem Risiko einer Nachzahlung oder im worst-case einer Kündigung und Räumung ausgesetzt.

Natürlich kann man diese Risiken auch gerichtlich klären lassen. Allerdings geben wir zu bedenken, dass erst die Zukunft zeigen wird, wie Gerichte die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen auf diese bisher einmalige Lage im jeweiligen Einzelfall anwenden werden.

Im Ergebnis vertreten wir daher die Ansicht, dass Vermieter und Mieter gut beraten wären, diese Problematik jetzt vertraglich zu regeln und nicht erst ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren zu führen.

Mieter sollten bis auf weiteres Mietzahlungen nur unter Vorbehalt der Rückforderungen leisten.

Vermieter sollten im Hinblick auf allenfalls mögliche Entschädigungen Aufzeichnungen über den Mietausfall führen.